Як пояснив молодший юрист практики вирішення спорів Juscutum Дмитро Саламаха, у боржника можуть забрати житло за передумов:

• наявності судового рішення, яке набрало законної сили;
• сума, що підлягає стягненню за виконавчим провадженням, перевищує 120 тис. грн – 20 мінімальних зарплат;
• виконавець пересвідчився, що на рахунку боржника відсутні кошти для примусового виконання рішення суду.

Лише після цього виконавець здійснює пошук нерухомого майна боржника та виставляє його на прилюдні торги для реалізації. За словами юриста, є певний алгоритм дій, якого має дотримуватися виконавець. Лише за умови дотримання цього алгоритму він приходить до реалізації майна.

Порядок простий:

• подається позовна заява про стягнення коштів;
• суд розглядає її та виносить рішення – задовольняє чи відмовляє;
• рішення набирає законної сили та передається державному/приватному виконавцю для примусового виконання.

Виконавець після отримання виконавчого документа:

• відкриває виконавче провадження;
• відправляє запити в банки й отримує інформацію про наявність коштів на рахунках боржника;
• після отримання інформації здійснює списання коштів із рахунку боржника;
• у разі відсутності коштів проводить пошук рухомого/нерухомого майна;
• після знаходження майна проводить його оцінку та реалізує на прилюдних торгах.

«Звернення стягнення на житло боржника є крайньою потребою. Для її реалізації існують певні суто процедурні вимоги, дотримання яких є обов'язковим для примусового стягнення заборгованості в процесі виконавчого провадження, – запевняє Ірина Усіченко, адвокат АО «Місечко та Партнери». – Конфіскація житла – квартири або житлової площі, житлового будинку відбувається лише за борги, сума яких перевищує 20 розмірів мінімальної зарплати. Водночас наявність і сума заборгованості має бути обов'язково встановлена судом – має бути судовий наказ, рішення чи ухвала».

До того ж наголошує юристка, конфіскація житла здійснюється лише в останню чергу виконавчого провадження. Тобто, якщо неможливо стягнути суму боргу коштом заробітної плати та грошових коштів, наявних на банківських рахунках боржника, цінних паперів, автотранспортних засобів та іншої наявної у боржника техніки, нерухомого майна насамперед з нежилого фонду, та земельних ділянок.

Конфіскації житла передує встановлення у боржника іншого майна або грошових коштів, які можна стягнути в рахунок заборгованості, не порушуючи конституційне право на житло.

Стягнення заборгованості в примусовому порядку користуючись з коштів або майна боржника відбувається обов'язково через арешт – заборону відчуження.

Винятком з такої ситуації є заставне майно боржника, яке стягувач – кредитор, банк, інша фінансова компанія – має право реалізувати у рахунок боргу, однак лише у разі зрівняння або перевищення суми боргу над вартістю такого майна.

За словами Ірини Усіченко, конфіскація житла – складна та довготривала процедура примусового продажу на електронних публічних торгах після отримання відповідної постанови суду та за умови проведення належної оцінки майна.

Фактично, під час проведення таких торгів боржник має право проживати у квартирі, будинку, адже право власності зберігається за ним до моменту продажу на аукціоні.

Однак, подарувати чи продати таке житло боржник не матиме змоги – через те, що нерухомість перебуватиме під арештом.

У разі, коли ви маєте борги за ЖКГ, виконавча служба може з'явитися на порозі, якщо вже є рішення суду, а ви не звернулися за реструктуризацією боргу. Не розв'язали питання в досудовому порядку, і вас розцінили як злісного неплатника.

За чинним законодавством, виконавці можуть взятися за вас, коли житлово-комунальне підприємство-позивач отримало наказ/рішення суду про стягнення заборгованості.

Коли вам пред'являють такий документ, це означає, що суд за позовом комунальників відбувся за спрощеною процедурою – без вашої присутності, а виконавча служба вже відкрила провадження, і тепер здійснюється примусове стягнення боргу. Після арешту житла позивач може його продати, щоб покрити борг.

«Практика продажу квартир чи будинків за борги за житлово-комунальні послуги дуже рідка, це одиничні випадки», – упевнений Олег Гарник, експерт Аналітичного центру ВАОМС «Асоціація міст України».

Експерт з питань житлово-комунального господарства, консультант з розвитку ОСББ у Києві Олег Голубенко також вважає, що продаж квартири за борги по комуналці – справа нечаста, бо довести до цього дуже непросто.

За його словами, для цього мають скластися певні умови. По-перше, потрібно накопичити значну суму заборгованості, що доволі складно.

Крім того, сума боргу має бути підтверджена в судовому порядку, варто зважати й на строк позовної давності. Як правило, є ряд постачальників різних послуг, і кожен з них повинен отримати судовий наказ або відповідне рішення суду, ініціювати виконавче провадження.

Водночас постачальники можуть припинити чи обмежити надання послуг, що також є передумовою, що значне накопичення боргів не станеться.

«Як правило, борг за житлово-комунальні послуги з'являється через неможливість сплати боржником, злісне небажання такого споживача або ж через суперечки щодо кількості/якості надання послуг, – запевняє Олег Голубенко. – Якщо споживач реально не може сплачувати, він має можливість звернутися за субсидією, матеріальною допомогою тощо. Є певні нарікання на систему призначення субсидій, але механізм постійно змінюється, вдосконалюється – споживач має можливість отримати субсидію, якщо він її дійсно потребує. За умови наявності спору щодо якості/кількості наданих послуг споживач має можливість звернення до відповідних інституцій та суду з відповідними скаргами, захищати себе зокрема й в судовому порядку. У будь-якому разі це тривалий, здебільшого розтягнутий на роки процес, а тому втратити своє житло через наявність боргу за житлово-комунальні послуги швидко та без можливостей захиститися малоймовірно. Злісні ж неплатники, які накопичили значний борг, як правило, також не втрачають своє житло, як показує мій досвід, через наявність іншого майна, грошових коштів тощо. Звернення про стягнення на єдине житло боржника – це більше виняток, ніж правило».

Утім, відповідно до проєкту закону «Про примусове виконання рішень», який Верховна Рада в липні ухвалила в першому читанні, суму боргу хочуть зменшити до розміру 10 мінімальних зарплат.

Проєкт закону також передбачає, що боржника виселяють наступного дня після спливу терміну, що зазначений у виконавчому провадженні, у присутності понятих і поліції.

Виселеним має бути надано інше житлове приміщення.

Банк за борги позичальника також може вилучити квартиру – якщо має відповідне судове рішення. Це може відбутися, якщо квартира заставна – тобто, якщо позичальник узяв кредит під заставу житла. Але банк за борги (понад 120 тис. грн) може забрати й не заставну квартиру.

«Утратити нерухомість можна, якщо воно виступає предметом іпотеки, яким забезпечено виконання зобов'язання за кредитним договором, договором позики, – пояснює Яна Крохмальова, адвокатка юридичної компанії «Капітал». – У такому разі банк або інший стягувач може обрати два шляхи звернення стягнення на таке майно:

• позасудовий – коли в договорі іпотеки передбачено умову, що іпотекотримач (банк або інша особа) має право без звернення до суду, звернутися щодо стягнення на таке майно та зареєструвати за собою право власності.

На письмову вимогу іпотекотримача або нового власника мешканці мають добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги.

Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

• судовий – за судовим рішенням відбувається звернення стягнення на таке майно, одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Одночасно з рішенням про звернення стягнення на предмет іпотеки суд за заявою іпотекотримача виносить рішення про виселення мешканців за наявності підстав, передбачених законом, якщо предметом іпотеки є житловий будинок або житлове приміщення.

При розв'язанні питання щодо виселення з іпотечного житла важливо встановити факт придбання житла коштом кредиту (позики) банку чи іншої особи.

Виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти.

У разі, якщо за кредитні кошти було набуто інший об`єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного жилого приміщення не допускається».

На переконання юриста Дмитра Саламахи, практика відчуження житла є доволі поширеною: це нормальний, адекватний механізм виконання судових рішень. Якщо у вас немає коштів на сплату боргу – віддайте за них своє майно. Щоб житло не забрали, потрібно сплачувати борги.

«Майно можуть забрати у пенсіонерів та інвалідів незалежно від того, проживають вони у квартирі або будинку, – зазначає Саламаха. – Це не є перешкодою для виконавця і взагалі для виконання рішення суду. Інша справа, якщо в будинку проживає неповнолітня дитина. Тоді продати житло можна, якщо є згода органу опіки та піклування. Якщо такої згоди немає, виконавець не зможе продати житло».

З ним згодна й Ірина Усіченко: «Значно ускладнює процес конфіскації наявність в такій житловій площі прописаних малолітніх дітей, інвалідів або людей з обмеженими фізичними чи розумовими можливостями: для виставлення такого житла на торги необхідна згода органів опіки та піклування. Рідкісними й одиничними є випадки, коли орган опіки та піклування дав згоду на виставлення житла на публічні торги, за умови обов'язкової наявності у батьків, опікунів чи піклувальників іншого майна для проживання дитини, умови проживання в якому не є гіршими за попередні. Конфіскується лише те житло або його частина, яке належить боржнику, або його частина на праві власності. Прописка або оренда житла не дає можливості забрати його на користь стягувача в рахунок відшкодування боргу».

Щоб уникнути відчуження майна в рахунок оплати боргу, юристка радить:

• періодично вносити частини оплати боргу – навіть незначні суми, – що дозволить на певний проміжок часу призупинити відчуження;
• реструктурувати борг, з метою збільшення терміну виплат в часі. Однак в такому разі реструктуризація має бути узгоджена зі стягувачем та, найчастіше, повторне порушення строків здійснення оплат обумовлене моментальним відчуженням конкретно визначеного майна;
• рефінансувати борг коштом отримання нового кредиту. Проте, рефінансувати банківська установа дозволить лише в тому випадку, якщо сума боргу є невеликою, а позичальник не має низький кредитний рейтинг – не перебуває в «чорному списку».

Після набуття судовим рішенням законної сили, за ініціативою стягувача, на підставі виконавчого листа, відкривається примусове виконавче провадження. Однак, – нагадує юристка, – боржнику попередньо надається час для добровільного виконання рішення суду та сплати боргу. Тому, за матеріальної можливості, Ірина Усіченко радить скористатися шансом та погасити заборгованість – без урахування виконавчого збору у розмірі 10% від суми боргу – добровільно.

За законом, треба розв'язувати питання в досудовому порядку. Наприклад, реструктуризувати заборгованість. Відповідне право закріплено в законі «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію». За договором реструктуризації доведеться сумлінно сплачувати поточні платежі, але розраховуватися з боргом можна буде поступово.

Звертатися за реструктуризацією боргу за послуги ЖКГ можна й тепер. Але після того, як ухвалять закон № 3613 «Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку погашення заборгованості споживачів з оплати житлово-комунальних послуг», це стане обов'язковим.

Звернутися за реструктуризацією боргів, накопичених на 1 жовтня 2020 року, буде потрібно протягом місяця з моменту перевищення суми заборгованості, яку встановлюватиме Кабінет міністрів. Цю суму визначатимуть по кожній окремій комунальній послузі, а борг реструктуризуватимуть на термін до 60 місяців (5 років).

Зараз, щоб реструктуризувати заборгованість, споживач укладає з управителем та виконавцями послуг ЖКГ договори про щомісячне рівномірне погашення заборгованості та своєчасну сплату поточних платежів.

Звісно, набувач послуг за цим договором може достроково погасити свою заборгованість. На період погашення реструктуризованої заборгованості з оплати ЖКП загальна сума платежів споживачів на оплату поточних сум і реструктуризованої заборгованості не може перевищувати 25% доходів, визначених при нарахуванні субсидій для громадян, що працюють, і 20% – для пенсіонерів та інших осіб, які отримують будь-які види соціальної допомоги.

Якщо доходів на повне погашення заборгованості за договором про реструктуризацію не вистачає, термін дії договору продовжується до повного її погашення. Утім, укладення договору реструктуризації означатиме вашу автоматичну згоду з усіма нарахуваннями, тому перед укладенням такого договору є сенс проконсультуватися в юристів.

Якщо справа через борг вже в суді, відповідно до статті 207 Цивільного процесуального кодексу України можна укласти з позивачем мирову угоду. Це дозволить припинити судовий розгляд і домовитися про реструктуризацію.

Олег Голубенко наголошує, що спокійніше і дешевше не стикатися з проблемою стягнення боргів через суд. На думку експерта з питань ЖКГ, краще не накопичувати борги, захищати свої інтереси як споживача, якщо вони порушуються. У разі ж неможливості сплати – звертатися за допомогою до підрозділів соцзахисту й органів місцевого самоврядування, благодійних організацій/фондів тощо.

«У всіх бувають скрутні ситуації, варто пам'ятати, що це тимчасово, – каже Олег Голубенко. – Важливо не відкладати розв'язання проблеми на потім, звертатися до постачальника щодо реструктуризації заборгованості, вживати заходів щодо зменшення наявного боргу, зменшення витрат на житлово-комунальні послуги надалі».

Також потрібно взяти до уваги, що, за роз'ясненням Мінрегіону, опублікованому на сайті міністерства, наразі, на час дії карантину заборонено примусове виселення боржників по комуналці з житла, яке їм належить, під час примусового виконання рішень судів по стягненню заборгованості за житлово-комунальні послуги.

Автор: Дмитро Саламаха
молодший юрист практики вирішення спорів Juscutum
Спеціально для Finance.ua