вимкнути дудлвключити дудл

Відкриття ринку землі: що передбачає Закон

«Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні».

Це право закріплене в Конституції та Цивільному кодексі України.

Та чи реалізовувалося воно сповна?

Ні, оскільки в Україні діяв мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, що забороняв громадянам продавати власну землю, чим порушував їхнє право власності на майно.

Порушення права власності полягало в тому, що громадянин, який маючи пай у селі, був позбавлений можливості його продати або обміняти, однак мав можливість здати його за безцінь в оренду на 49 років. Тобто фактично діяли так звані «сірі схеми», які були вигідними певному колу осіб.

Першим хуком для них стало рішення Європейського суду з прав людини від 22.04.2018, у якому високоповажний суд зазначив, що:

«мораторій на обіг земель сільськогосподарського призначення в Україні порушує право власності громадян на майно, гарантоване статтею 1 Протоколу № 1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод».

Після цього «сірі схеми» отримали нокдаун, шляхом прийняття Великою Палатою Верховного Суду рішення у справі № 227/1506/18 від 15.05.2019 де вказано, що:

«Встановлена Перехідними положеннями ЗК України заборона відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення передбачала винятки, одним з яких була можливість обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону, а не земельної частки (паю) на іншу земельну частку (пай)».

Але бій закінчився нокаутом і прийняттям 31 березня 2020 Верховною Радою України у другому читані Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (проект №2178-10), яким з 01 липня 2021 скасовується мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення.

Які ключові моменти закону?

1. Обмеження щодо кількості гектар, які може придбати одна особа, а саме до 2024 року придбати землі сільськогосподарського призначення мають право виключно фізичні особи, і не більше 100 га на одного.

Після 2024 року це право також надається юридичним особам, але встановлюється обмеження в концентрації до 10 тис. га.

У разі порушення фізичною чи юридичною особою цих вимог, це є підставою для визнання правочину, за яким набувається право власності на земельну ділянку, недійсним, а також для конфіскації земельної ділянки.

Однак, з таким розподілом земель необхідно детінізувати сферу податків, адже на сьогодні склалася ситуація, що фермер «білий і пухнастий» майже не платить їх взагалі, а схема «соціальна угода» поки бере верх.

2. Банкам надається право набувати у власність землі сільськогосподарського призначення, але це право може реалізовуватися лише в порядку звернення стягнення на предмет застави. Однак, встановлюється обов’язок стосовно відчуження земельної ділянки на торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

3. Закріплюється переважне право для орендарів на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

4. Надається громадянам право вирішувати питання щодо допуску іноземців до купівлі землі на території України шляхом проведення всеукраїнського референдуму.

5. Встановлюється обов’язковий безготівковий розрахунок за цивільно-правовими угодами, пов’язаними зі сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

В чому плюс безготівкової форми?

Безготівкова форма – це перш за все «покажи джерело походження коштів». А значить, юридичні особи до 2024 року будуть вимушені займатися легалізацією коштів, і виводити свій бізнес з тіні.

6. Встановлюється, що ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку. Ця норма буде діяти до 1 січня 2030 року.

7. Передбачається заборона на продаж земель державної та комунальної власності.

Хто матиме право на придбання землі?

Дмитро Саламаха, юрист практики вирішення спорів ЮК Juscutum

ЛІГА:ЗАКОН