выключить дудлвключить дудл

С новосельем! Руслан Редька

Ежегодно по всей стране строятся и сдаются в эксплуатацию десятки тысяч квадратных метров жилья. Обилие ассортимента вскружит голову любому. Но всё не так однозначно. На рынке недвижимости присутствует множество подводных камней и сложных моментов, о которых будущему обладателю квартиры нужно знать.

Согласно данным «Украинского центра стального строительст­ва» строительство жилых зда­ний выросло примерно на 25 % за период 2015–2017 годов. Хотя если сравнивать поквартально динамику объёмов выполненных строительных работ в сегменте жилых зданий, то будет заметен существенный спад в первом полугодии 2017 года по сравнению со вторым полу­годием 2016 года: если в третьем и четвёр­том кварталах 2016 года было возведено жилых зданий на сумму 8 268 000 000 грн и 9 984 000 000 грн соответственно, то за первый квартал 2017 года возведено жи­ лья на сумму 4420000000 грн, а во втором квартале 2017 года этот показатель чуть выше — 5 460 000 000 грн.

Падение цен

На фоне этого отмечается значительное падение цен на вводимые в эксплуата­цию квадратные метры жилья.Так, публикуемые международной организацией International Monetory Fund ежекварталь­ные исследования Global Housing Watch позволяют составить наглядную картину на рынке жилой недвижимости во всём мире. На основании собранных и обрабо­танных данных, предоставляемых таки­ми структурами, как Bank of International Settlements, European Central Bank, Federal Reserve Bank of Dallas, Sinyl Real Estate Planning and Research, а также местными источниками, составляется ка­талог реальной стоимости жилья во всём мире Global Real House Price Index. Согласно ему украинский рынок не­движимости переживает не лучшие вре­мена, характеризующиеся неуклонным падением цен на жильё. Например, за первый квартал 2017 года жильё поде­шевело на 14,12398 % по сравнению с предыдущим кварталом. В общемиро­вом списке худшие показатели только у Бразилии. Там спад составил 16,72437%. Согласно другому источнику, Global Property Guide, падение цен на недви­жимость в Украине (в частности, в Ки­еве) за период со второго квартала 2016 по второй квартал 2017 года с учё­том инфляции составило 5,13 %.

Выход из ситуации

Одним из объяснений подобного курьё­за может служить постепенное перена­сыщение рынка недвижимости и, как следствие, преобладание предложения над спросом. Покупатели просто не в состоянии освоить весь ассортимент представленной в продаже жилой пло­щади. Поэтому застройщики просто вы­нуждены снижать и снижать цену, тем самым отчасти стимулируя спрос. Ещё одно решение, к которому при­бегают застройщики, стараясь выйти из сложившегося противоречия, — строи­тельство бюджетных жилых комплексов с квартирами малой площади: однокомнатными квартирами жилой площадью 18–26 м2 с кухней 15–18 м2 . Стоит такое жильё по-разному, всё зависит от ре­гиона. В столице однокомнатную квар­ тиру жилой площадью 18 м2 с кухней площадью 18 м2 можно приобрести за 520 тыс. грн (например, квартира в ЖК Smart House, Соломенский район, улица Машиностроительная, дом 39), в реги­ онах подобное жильё стоит в два, а то и в три раза дешевле — от 150 тыс. до 250 тыс. грн. Другие застройщики предлагают рас­срочку на квартиры до 10 лет с ежеме­ сячным платежом от 4–5 тыс. грн и мини­мальным первоначальным взносом 5 % от стоимости жилья, например «Интер­ гал Буд» — жилой комплекс «Яскравый».

Ложка дёгтя

С одной стороны, подобное предложе­ние привлекательно своей доступно­стью для большего числа потенциаль­ных покупателей. Но с другой стороны, за малой ценой может скрываться мно­жество неприятных деталей. Например, чтобы снизить себестоимость подобных объектов, застройщики нередко прене­ брегают строительными технологиями, используют более дешёвые материалы.

В иных случаях дома возводятся в обход разрешений в местах, не лучшим образом приспособленных для благопри­ ятного проживания (возле загруженных автострад, например ЖК «Арт-Квартал Спивоче», расположенный в 7 минутах езды от м. «Академгородок» и 15 минутах езды от м. «Нивки». Рядом расположены окружная дорога, гипермаркеты «Ашан», «Эпицентр», торгово-развлекательный центр Lavina Mall), или в совершенно не­благоприятных для проживания местах:

  • на территории свалок и могильни­ков для захоронения токсичных отхо­дов, например содержащих ртуть;
  • на так называемых технологических пустырях, находящихся в зоне активно­го электромагнитного излучения, на­пример высокочастотных авиационных локаторов;
  • близость жилых комплексов к аэро­портам может усугубляться ещё обиль­ными выбросами выхлопных газов тур­бинами взлетающих и заходящих на посадку самолётов. Следует учесть, что самолёты часто пролетают над домами на малой высоте. И все продукты сгора­ния оседают на головах ничего не подозревающих счастливых обладателей квартир в уютных жилых комплексах;
  • либо жилые высотки возводят в непосредственной близости к высоко­вольтным линиям электропередач по­стоянного или переменного тока. По­стоянное соседство с излучателем не только не прибавляет здоровья, но и может создавать помехи в работе мо­бильной связи и бытовой техники с интеллектуальной системой управления.

Ещё одна неприятность, с которой можно столкнуться при выборе себе жи­лья в новостройке экономкласса, заклю­чается в несоответствии параметров, заявленных в проекте, реальным данным. Например, могут использоваться не те материалы, обладающие худшими конструкционными и теплофизическими по­казателями. Также покупатель может обнаружить, что площадь жилья или высота потолков немного меньше, чем в проектной документации, или не хва­тает парковочных мест, или плохо спла­нирована и обустроена инфраструктура.

Кроме этого, нередко новые высот­ные дома возводят в уже обустроенных спальных районах по остаточному прин­ципу (где останется место). Канализационные коммуникации новостройки с помощью насосов подключают к су­ществующим коллекторам, обслужива­ющим микрорайон и не рассчитанным на такую нагрузку. При поломке насосов проблемы будут не только у этого дома.

В иных ситуациях строящиеся жилые объекты вообще никуда не подклю­чают, о чём ошарашенные владельцы квартир узнают уже после заселения.

Также может случиться, что зем­ля, на которой возводится дом, взята застройщиком в аренду на несколько лет. И по истечении этого периода владельцы квартир будут иметь дело уже с реальным владельцем земли. А его претензии могут быть самыми разны­ми: от требований уплаты неустоек до выселения. И доказать свою правоту в суде владельцам квартир будет очень сложно.

Отчасти обезопасить себя от по­добного произвола недобросовест­ных застройщиков можно несколькими способами. Для начала желательно по­сетить сайт Межведомственного цен­тра мониторинга застройки города.

На нём приведены проблемные объек­ты жилой недвижимости, возводимые и сданные в эксплуатацию, принадле­жащие к незаконному строительству и отмеченные красным цветом. За­конные жилые объекты отмечены зе­лёным цветом. К сожалению, такая возможность есть только у жителей столицы и её пригородов. Жителям других городов остаётся только полагаться на соб­ственные силы или же помощь профильных специалистов — юристов по недвижимости.

Учесть всё

При выборе квартиры в новостройке крайне важно ознакомиться с тем, в ка­ком состоянии вам её продают. Обычно застройщики в информационных букле­тах и на своих страницах в Интернете размещают подробное описание квар­тиры, дома и прилегающей территории. Ознакомившись с полезной информаци­ей, желательно ещё лично съездить на объект и наглядно всё изучить. В про­тивном случае вы можете столкнуться с неприятными сюрпризами: от незначи­тельных (вместо двухкамерного стекло­пакета может быть установлен однока­мерный) до самых серьёзных, когда дом, например, ещё или вообще не подклю­чён к канализационному коллектору, а вы уже заселились.

Итак, в технических данных указыва­ют метраж квартиры: общую площадь, жилую площадь и площадь кухни, высо­ту потолков и размеры отдельных помещений с подробной планировкой, рас­положение квартиры в доме (в центре или в торце), количество и тип квартир на этаже.

Стоимость квадратного метра жилья в новостройке зависит от множества факторов: региона, разветвлённости инфраструктуры, уровня комфорта квартиры, всего дома и прилегающей территории.

Также приводят сведения об отдел­ке квартиры. Обычно её сдают с вы­полненной черновой стяжкой, оштукатуренными стенами, с установленной входной группой и остеклением. А вот наличие фасадного утепления указыва­ют далеко не все.

Несмотря на то, что согласно дей­ствующим строительным нормативам все новостройки должны быть утепле­ны снаружи, теплоизоляция может отсутствовать. Этот вопрос желательно прояснить. Важно выяснить, какие те­плоизоляционные материалы исполь­зуются, предусмотрены ли паро- и ги­дроизоляция, а также ветрозащита при использовании навесных вентилируе­мых фасадов. От качества их монтажа напрямую будет зависеть здоровье до­мочадцев и комфорт проживания. На­пример, при отсутствии ветрозащиты минеральная вата, используемая в си­стеме фасадного утепления, быстро вы­ветривается, рассыпаясь на микроско­пические частицы, которые без труда попадают в жилище, оседая на мебе­ли и вещах. Дышать таким воздухом не рекомендуется.

Руслан РедькаРуслан Редька. Покупка квартиры в новострое несёт свои риски:

  • отсутствие разрешительной доку­ментации у застройщика (документы, подтверждающие право пользования земельным участком, документы на про­ведение строительства, декларация о начале строительных работ, градостро­ительные условия ограничения застройки, утверждённые проекты, договор), что впоследствии может привести к судеб­ным тяжбам, снесению здания или не­возможности введения здания в экс­плуатацию; продажа имущественных прав на один и тот же объект недвижимости несколь­ким инвесторам. Как следствие — дол­гие годы судебных разбирательств в по­пытках вернуть вложенные деньги или доказать свое право собственности;
    ненадёжность застройщика. Как пра­вило, цена на недвижимость у застрой­щиков с проверенной репутацией на по­рядок выше. Соблазняясь на низкую цену неизвестной компании-застройщика, следует быть готовым к тому, что стройка может никогда не завершиться, а о вло­женных деньгах придётся забыть;
  • выбирая схему инвестирования в не­движимость, покупатель должен взвеши­вать последствия при негативном исходе ситуации. Так, например, заключая фор­вардный контракт с правом на покупку имущественных прав, покупатель платит 90 % стоимости объекта недвижимости за форвард (право заключения договора купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости) и 10 % — непо­средственно по договору купли-продажи имущественных прав. Так покупатель по­могает застройщику оптимизировать на­логообложение, но рискует остаться «при своих интересах» в случае, если застрой­щик обанкротится, поскольку покупатель имеет право претендовать на возврат только 10 %, уплаченных за покупку иму­щественных прав.

Идеи Вашего Дома