Ежегодно по всей стране строятся и сдаются в эксплуатацию десятки тысяч квадратных метров жилья. Обилие ассортимента вскружит голову любому. Но всё не так однозначно. На рынке недвижимости присутствует множество подводных камней и сложных моментов, о которых будущему обладателю квартиры нужно знать.
Согласно данным «Украинского центра стального строительства» строительство жилых зданий выросло примерно на 25 % за период 2015–2017 годов. Хотя если сравнивать поквартально динамику объёмов выполненных строительных работ в сегменте жилых зданий, то будет заметен существенный спад в первом полугодии 2017 года по сравнению со вторым полугодием 2016 года: если в третьем и четвёртом кварталах 2016 года было возведено жилых зданий на сумму 8 268 000 000 грн и 9 984 000 000 грн соответственно, то за первый квартал 2017 года возведено жи лья на сумму 4420000000 грн, а во втором квартале 2017 года этот показатель чуть выше — 5 460 000 000 грн.
Падение цен
На фоне этого отмечается значительное падение цен на вводимые в эксплуатацию квадратные метры жилья.Так, публикуемые международной организацией International Monetory Fund ежеквартальные исследования Global Housing Watch позволяют составить наглядную картину на рынке жилой недвижимости во всём мире. На основании собранных и обработанных данных, предоставляемых такими структурами, как Bank of International Settlements, European Central Bank, Federal Reserve Bank of Dallas, Sinyl Real Estate Planning and Research, а также местными источниками, составляется каталог реальной стоимости жилья во всём мире Global Real House Price Index. Согласно ему украинский рынок недвижимости переживает не лучшие времена, характеризующиеся неуклонным падением цен на жильё. Например, за первый квартал 2017 года жильё подешевело на 14,12398 % по сравнению с предыдущим кварталом. В общемировом списке худшие показатели только у Бразилии. Там спад составил 16,72437%. Согласно другому источнику, Global Property Guide, падение цен на недвижимость в Украине (в частности, в Киеве) за период со второго квартала 2016 по второй квартал 2017 года с учётом инфляции составило 5,13 %.
Выход из ситуации
Одним из объяснений подобного курьёза может служить постепенное перенасыщение рынка недвижимости и, как следствие, преобладание предложения над спросом. Покупатели просто не в состоянии освоить весь ассортимент представленной в продаже жилой площади. Поэтому застройщики просто вынуждены снижать и снижать цену, тем самым отчасти стимулируя спрос. Ещё одно решение, к которому прибегают застройщики, стараясь выйти из сложившегося противоречия, — строительство бюджетных жилых комплексов с квартирами малой площади: однокомнатными квартирами жилой площадью 18–26 м2 с кухней 15–18 м2 . Стоит такое жильё по-разному, всё зависит от региона. В столице однокомнатную квар тиру жилой площадью 18 м2 с кухней площадью 18 м2 можно приобрести за 520 тыс. грн (например, квартира в ЖК Smart House, Соломенский район, улица Машиностроительная, дом 39), в реги онах подобное жильё стоит в два, а то и в три раза дешевле — от 150 тыс. до 250 тыс. грн. Другие застройщики предлагают рассрочку на квартиры до 10 лет с ежеме сячным платежом от 4–5 тыс. грн и минимальным первоначальным взносом 5 % от стоимости жилья, например «Интер гал Буд» — жилой комплекс «Яскравый».
Ложка дёгтя
С одной стороны, подобное предложение привлекательно своей доступностью для большего числа потенциальных покупателей. Но с другой стороны, за малой ценой может скрываться множество неприятных деталей. Например, чтобы снизить себестоимость подобных объектов, застройщики нередко прене брегают строительными технологиями, используют более дешёвые материалы.
В иных случаях дома возводятся в обход разрешений в местах, не лучшим образом приспособленных для благопри ятного проживания (возле загруженных автострад, например ЖК «Арт-Квартал Спивоче», расположенный в 7 минутах езды от м. «Академгородок» и 15 минутах езды от м. «Нивки». Рядом расположены окружная дорога, гипермаркеты «Ашан», «Эпицентр», торгово-развлекательный центр Lavina Mall), или в совершенно неблагоприятных для проживания местах:
- на территории свалок и могильников для захоронения токсичных отходов, например содержащих ртуть;
- на так называемых технологических пустырях, находящихся в зоне активного электромагнитного излучения, например высокочастотных авиационных локаторов;
- близость жилых комплексов к аэропортам может усугубляться ещё обильными выбросами выхлопных газов турбинами взлетающих и заходящих на посадку самолётов. Следует учесть, что самолёты часто пролетают над домами на малой высоте. И все продукты сгорания оседают на головах ничего не подозревающих счастливых обладателей квартир в уютных жилых комплексах;
- либо жилые высотки возводят в непосредственной близости к высоковольтным линиям электропередач постоянного или переменного тока. Постоянное соседство с излучателем не только не прибавляет здоровья, но и может создавать помехи в работе мобильной связи и бытовой техники с интеллектуальной системой управления.
Ещё одна неприятность, с которой можно столкнуться при выборе себе жилья в новостройке экономкласса, заключается в несоответствии параметров, заявленных в проекте, реальным данным. Например, могут использоваться не те материалы, обладающие худшими конструкционными и теплофизическими показателями. Также покупатель может обнаружить, что площадь жилья или высота потолков немного меньше, чем в проектной документации, или не хватает парковочных мест, или плохо спланирована и обустроена инфраструктура.
Кроме этого, нередко новые высотные дома возводят в уже обустроенных спальных районах по остаточному принципу (где останется место). Канализационные коммуникации новостройки с помощью насосов подключают к существующим коллекторам, обслуживающим микрорайон и не рассчитанным на такую нагрузку. При поломке насосов проблемы будут не только у этого дома.
В иных ситуациях строящиеся жилые объекты вообще никуда не подключают, о чём ошарашенные владельцы квартир узнают уже после заселения.
Также может случиться, что земля, на которой возводится дом, взята застройщиком в аренду на несколько лет. И по истечении этого периода владельцы квартир будут иметь дело уже с реальным владельцем земли. А его претензии могут быть самыми разными: от требований уплаты неустоек до выселения. И доказать свою правоту в суде владельцам квартир будет очень сложно.
Отчасти обезопасить себя от подобного произвола недобросовестных застройщиков можно несколькими способами. Для начала желательно посетить сайт Межведомственного центра мониторинга застройки города.
На нём приведены проблемные объекты жилой недвижимости, возводимые и сданные в эксплуатацию, принадлежащие к незаконному строительству и отмеченные красным цветом. Законные жилые объекты отмечены зелёным цветом. К сожалению, такая возможность есть только у жителей столицы и её пригородов. Жителям других городов остаётся только полагаться на собственные силы или же помощь профильных специалистов — юристов по недвижимости.
Учесть всё
При выборе квартиры в новостройке крайне важно ознакомиться с тем, в каком состоянии вам её продают. Обычно застройщики в информационных буклетах и на своих страницах в Интернете размещают подробное описание квартиры, дома и прилегающей территории. Ознакомившись с полезной информацией, желательно ещё лично съездить на объект и наглядно всё изучить. В противном случае вы можете столкнуться с неприятными сюрпризами: от незначительных (вместо двухкамерного стеклопакета может быть установлен однокамерный) до самых серьёзных, когда дом, например, ещё или вообще не подключён к канализационному коллектору, а вы уже заселились.
Итак, в технических данных указывают метраж квартиры: общую площадь, жилую площадь и площадь кухни, высоту потолков и размеры отдельных помещений с подробной планировкой, расположение квартиры в доме (в центре или в торце), количество и тип квартир на этаже.
Стоимость квадратного метра жилья в новостройке зависит от множества факторов: региона, разветвлённости инфраструктуры, уровня комфорта квартиры, всего дома и прилегающей территории.
Также приводят сведения об отделке квартиры. Обычно её сдают с выполненной черновой стяжкой, оштукатуренными стенами, с установленной входной группой и остеклением. А вот наличие фасадного утепления указывают далеко не все.
Несмотря на то, что согласно действующим строительным нормативам все новостройки должны быть утеплены снаружи, теплоизоляция может отсутствовать. Этот вопрос желательно прояснить. Важно выяснить, какие теплоизоляционные материалы используются, предусмотрены ли паро- и гидроизоляция, а также ветрозащита при использовании навесных вентилируемых фасадов. От качества их монтажа напрямую будет зависеть здоровье домочадцев и комфорт проживания. Например, при отсутствии ветрозащиты минеральная вата, используемая в системе фасадного утепления, быстро выветривается, рассыпаясь на микроскопические частицы, которые без труда попадают в жилище, оседая на мебели и вещах. Дышать таким воздухом не рекомендуется.
Руслан Редька. Покупка квартиры в новострое несёт свои риски:
- отсутствие разрешительной документации у застройщика (документы, подтверждающие право пользования земельным участком, документы на проведение строительства, декларация о начале строительных работ, градостроительные условия ограничения застройки, утверждённые проекты, договор), что впоследствии может привести к судебным тяжбам, снесению здания или невозможности введения здания в эксплуатацию; продажа имущественных прав на один и тот же объект недвижимости нескольким инвесторам. Как следствие — долгие годы судебных разбирательств в попытках вернуть вложенные деньги или доказать свое право собственности;
ненадёжность застройщика. Как правило, цена на недвижимость у застройщиков с проверенной репутацией на порядок выше. Соблазняясь на низкую цену неизвестной компании-застройщика, следует быть готовым к тому, что стройка может никогда не завершиться, а о вложенных деньгах придётся забыть; - выбирая схему инвестирования в недвижимость, покупатель должен взвешивать последствия при негативном исходе ситуации. Так, например, заключая форвардный контракт с правом на покупку имущественных прав, покупатель платит 90 % стоимости объекта недвижимости за форвард (право заключения договора купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости) и 10 % — непосредственно по договору купли-продажи имущественных прав. Так покупатель помогает застройщику оптимизировать налогообложение, но рискует остаться «при своих интересах» в случае, если застройщик обанкротится, поскольку покупатель имеет право претендовать на возврат только 10 %, уплаченных за покупку имущественных прав.