выключить дудлвключить дудл

Мораторий на отчуждение земель отменяется? Алена Оленич

Оленич АленаНекоторые судебные решения могут давать надежду украинцам на свободное распоряжение землями сельскохозяйственного назначения, которые у них в собственности. Мы решили обратиться к тексту самих судебных решений как украинских судов, так и Европейского суда по правам человека.

23 июня 2018 Добропольский горрайонный суд Донецкой области вынес решение, согласно которому отказал в иске о признании договора обмена земельного участка недействительным в связи с «мораторием на куплю-продажу или иным способом отчуждение земельных участков». 10 октября 2018 Донецкий апелляционный суд поддержал решение суда первой инстанции, оставив апелляционную жалобу заместителя прокурора Донецкой области без удовлетворения.

Некоторые СМИ уже успели окрестить эти решения прецедентом и подарить надежду украинцам на свободное распоряжение землями сельскохозяйственного назначения, которые у них в собственности. При этом особое внимание уделяется тому, что решения украинских судов опираются, в том числе, и на решение Европейского суда по правам человека (далее — ЕСПЧ, Суд) от 22 мая 2018 года в деле «Зеленчук и Цицюра против Украины».

Решив разобраться в обоснованности и достоверности таких громких заявлений, мы обратились не только к резолютивной части решений, но и в текст мотивировочной части судебных решений как украинских судов, так и самого ЕСПЧ.

27 апреля 2018 года первый заместитель руководителя Константиновской местной прокуратуры обратился в Добропольский горрайонный суд Донецкой области с иском о признании договора обмена земельного участка недействительным.

Иск был обоснован тем, что в мае 2016 между физическим и юридическим лицом был заключен договор обмена земельного участка на земельный участок. Согласно материалам дела, оба земельных участка принадлежали сторонам договора на праве собственности и были зарегистрированы в установленном законодательством порядке. Таким образом, указанные лица передали в собственность друг другу свои земельные участки с соответствующими кадастровыми номерами. Истец просил признать данный договор недействительным, поскольку договор был заключен в период действия запрета на отчуждение земельных участков и земельных паев, что противоречит требованиям п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины. Истец ссылался на правовую позицию Верховного Суда Украины по делу №6-464цс16, изложенную в постановлении от 12 октября 2016 года. Верховный Суд Украины в упомянутом деле пришел к выводу, что обмену подлежат только земельные участки по схеме «пай на пай» и только в случае, предусмотренном статьей 14 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» № 899-IV (далее Закон №899-IV).

В решении от 23 июня 2018 Добропольский горрайонный суд указывает, что фактические правоотношения в делах, рассматриваемых Верховным Судом Украины и самым Добропольским горрайонным судом, разные. В противоположность фактам по делу №6-464цс16, в деле, которое рассматривается Добропольским городским судом, состоялся обмен распределенных между владельцами определенных земельных участков с наличием кадастровых номеров, зарегистрированных за владельцами в соответствии с законодательством, то есть тех земельных участков, которые могут выступать объектом гражданских прав в соответствии с действующим гражданским законодательством.

Ссылаясь на факты выше и практику ЕСПЧ, Добропольский горрайонный суд отказал первому заместителю руководителя Константиновской местной прокуратуры в удовлетворении иска о признании договора недействительным.

Апелляционная инстанция поддержала решение первой инстанции. Донецкий апелляционный суд аргументирует свою позицию тем, что обмен состоялся сформированными земельными участками с имеющимися кадастровыми номерами, а такие оспариваемые правоотношения по своей сути не подпадают под правовое регулирование Закона 899-IV, который регулирует обмен распределенных между собственниками, определенных в натуре земельных участков, но еще не зарегистрированных в соответствии с законодательством за владельцами.

В решении апелляционного суда отмечается, что ответчики обменяли земельные участки, зарегистрированные в соответствии с законодательством и которые выступают объектом гражданских прав; процедура обмена вышеупомянутых земельных участков является законным правом сторон собственников земельных участков и на основании свободного волеизъявления может быть использовано ими по взаимному согласию.

Говоря о праве распоряжаться землями сельскохозяйственного назначения, суды делают акцент на необходимости четкого и ясного определения – является ли земельный участок, об обмене которого идет речь, объектом гражданского оборота. В случае, если такой участок, будучи в собственности, которая не зарегистрирована в установленном законодательством порядке и не имеет отдельного кадастрового номера, не подлежит обмену по правилам гражданского законодательства без применения норм Закона № 899-IV.

Что касается Решение ЕСПЧ по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» от 22 мая 2018 года, он действительно может стать знаковым для Украины. ЕСПЧ при рассмотрении дела о нарушении статьи 1 Протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод (далее — Конвенция) пришел к выводу, что государство-ответчик вышел за пределы своей свободы усмотрения в сфере ограничений прав граждан и не обеспечила справедливого баланса между общим интересом общества и имущественными правами заявителей.

В своем решении ЕСПЧ обращает внимание, что земельная реформа в Украине стартовала в 2001 году с принятием Земельного кодекса и продолжается по сей день. С 2004 года не менее 13 раз вносились изменения по продолжительности и объема первичной запрета на отчуждение земельных участков. Сначала мораторий устанавливался в связи с необходимостью получить дополнительное время для формирования земельного рынка с «адекватными» ценам и принятие законодательства, необходимого для создания такого рынка. На сегодня ничего из указанного сделано не было, а согласно Переходным положениям Земельного кодекса Украины, отчуждение любым способом большинства видов земель сельскохозяйственного назначения, кроме случаев наследования, обмена и изъятия для общественного использования запрещено до вступления в силу Закона Украины «Об обращении земель сельскохозяйственного назначения», но в любом случае до 01 января 2019 года.

ЕСПЧ обращает внимание, что ни в одной из 32 исследованных судом стран — членов Совета Европы, не существует общего запрета на продажу или отчуждение другим способом земель сельскохозяйственного назначения. Однако в разных странах существуют ограничения на такие действия. В Австрии требуется получение разрешения специального органа государственной власти и гарантии того, что покупатель будет обрабатывать приобретенную землю; в Норвегии для получения такого разрешения типичная условие об обязанности покупателя переехать на эту землю и проживать на ней в течение пяти лет. В некоторых странах для покупки земли сельскохозяйственного назначения нужно образование или опыт в сельском хозяйстве. В странах бывших республиках Советского Союза, в том числе Азербайджане, Армении, Грузии, Республике Молдова, существует запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным лицам.

Принимая во внимание законность установления ограничений, общий интерес, законодательную неопределенность, основания, приведенные для установления и продления моратория, и бремя, возложенное на заявителей, ЕСПЧ постановил, что имело нарушение ст. 1 Протокола.

Однако, несмотря на установленное нарушение, ЕСПЧ подчеркнул, что дело «Зеленчук и Цицюра против Украины» касается общей законодательной оценки ситуации, сложившейся по рынку земель сельскохозяйственного назначения и не ограничивается исключительно заявителями.

Можно сделать вывод, что решение украинских судов от 23 июня 2018 года и от 10 октября 2018 г. не создают прецедент об отмене моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения. Возможность обмена земельными участками прямо разрешена Переходными положениями Земельного кодекса Украины. В то же время, решение ЕСПЧ от 22 мая 2018 г. следует рассматривать как указание на систематическую проблематику в сфере регулирования отчуждения земель сельскохозяйственного назначения, а не призыв к нарушению установленного законодательством моратория.

Алена Оленич, юрист Практики корпоративного права АО Juscutum.

Agravery