вимкнути дудлвключити дудл

Ринок землі та нерухомості “під кулями” – це не безумство, це реальність! Юрист & Закон №7, 20.02.2015-26.02.2015. Анатолій Кисельов

Опубліковано мовою оригіналу

Анатолий Киселев, юрист практики корпоративного права АО “Юскутум”

Первая ассоциация, которая возникает со словосочетанием “зона АТО” – это зона боевых действий, где проходит вполне себе такая война.

Население постепенно приспосабливается к жизни во время войны, и теперь понятие “зона АТО” становится чем-то привычным, обыденным. С этой обыденностью и формируется практика, которая показывает, что работающий рынок земли и недвижимости “под пулями” – это не безумие, это реальность.

Очевиден тот факт, что недвижимость и земля в зоне АТО продается за бесценок, сделки единичные, но все же продается. На любой товар находится свой покупатель. Каким же тогда в условиях войны является правовой статус земли и недвижимости, расположенной в зоне АТО?

С законодательной точки зрения, у недвижимого имущества в зоне АТО нет никакого особого правового статуса, есть только некоторые нюансы, привнесенные Законом “О временных мерах на период проведения антитеррористической операции” и рядом других отдельных приказов Министерства юстиции.

В своем большинстве принятые властью меры можно поделить на два этапа: 1-й – заморозить, 2-й – перенести на другую территорию.

В первую очередь, если операции по купле-продаже недвижимости вышли из-под контроля и шум оружия заглушил голос закона, то они просто замораживаются. На временно неконтролируемых территориях закрыт доступ ко всем государственным реестрам, включая реестр обременений движимого имущества, реестр прав на недвижимое имущество, наследственный реестр. Провести какие-либо операции с недвижимостью в зоне АТО невозможно.

Точный перечень населенных пунктов, на территории которых органы государственной власти временно не осуществляют или осуществляют не в полном объеме свои полномочия, был утвержден еще в ноябре 2014 года Кабинетом Министров.

Во вторую очередь Кабмином были определены временные меры по оказанию услуг по государственной регистрации прав на недвижимость, расположенную в пределах территории Луганской и Донецкой областей. Провести государственную регистрацию любых прав на недвижимое имущество, расположенное в пределах территории Луганской и Донецкой областей, можно у любого нотариуса или в органе государственной регистрации в подконтрольных для Украины пределах этих областей, или в соседних областях, таких как Харьковская, Полтавская, Днепропетровская, Запорожская, Житомирская, Сумская и Черниговская области.

Данные меры являются оправданными и логичными, ведь полный запрет на отчуждение имущества привел бы к еще большему коллапсу на оккупированном востоке с более чем двумя миллионами проживающих там людей.

Благодаря распоряжению Министерства юстиции нотариусы соседствующих с Луганском и Донецком областей были наделены полномочиями регистрировать права на имущество без привязки к местонахождению такого имущества или адресу регистрации сторон.

Для проведения сделки продавцу и покупателю необходимо выехать в соседнюю область, при этом требования нотариуса к документам остаются неизменными. Продавец обязан иметь на руках: документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемое имущество (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т. п.), технический паспорт, форму 3 из ЖЭКа, справку из БТИ о принадлежности имущества владельцу. Без наличия этих документов свое право собственности можно будет подтвердить только через суд.

Как показывает практика, чаще всего за удостоверением подобных сделок обращаются к нотариусам в городах Мариуполь и Днепропетровск. Одни пытаются выручить хоть какие-то деньги за свою квартиру или участок и выехать на мирную территорию Украины, другие делают сомнительные инвестиции в новое будущее, скупая целые комплексы, увы, с одним минусом – иногда пролетают снаряды. Законодательство также не предусматривает никаких налоговых льгот для владельцев недвижимости в зоне АТО. Налоги платят все одинаково.

Исключением не является и новый налог на недвижимость, введенный с 1 января 2015 года. По общему правилу, налогом не облагаются 60 кв. метров площади для каждой квартиры, 120 кв. метров для каждого жилого дома, количество льготных метров может быть увеличено только по решению местных советов, в нашем случае – местных советов Донецкой и Луганской областей.

Стоит также обратить внимание на обратную сторону луны. Большинство владельцев недвижимости, хоть и ворча, но будут платить налоги; в конце концов, они этой недвижимостью пользуются или получают с нее доход. Но налоги придется платить и тем, кто покинул свой дом, стал внутренним переселенцем и не имеет объективных возможностей распоряжаться тем, что принадлежит ему по праву.

К другим временные мерам, принятым законодателем для обеспечения поддержки юридических и физических лиц, находящихся в зоне АТО, относятся: а) освобождение от платы за пользование земельными участками государственной и коммунальной собственности; б) отмена арендной платы за пользование государственным и коммунальным имуществом; в) меры по сохранению имущества, находящегося в ипотеке.

Норма, освобождающая от уплаты за пользование земельными участками государственной и коммунальной собственности, в том числе и освобождение от уплаты земельного налога, не работает, не будет реализована на практике, пока не будут внесены соответствующие изменения в Налоговый кодекс, с разработанным порядком предоставления налоговой льготы на уплату земельного налога от Государственной фискальной службы.

В течение срока проведения военных действий устанавливается ряд ограничений на статьи Закона “Об ипотеке” в отношении ипотечного недвижимого имущества, расположенного в зоне АТО, устанавливается мораторий на реализацию права ипотекодержателя на приобретение права собственности на предмет ипотеки и продажу предмета ипотеки.

Также запрещено выселять жителей из жилых домов и помещений, переданных в ипотеку, по которым есть судебное решение об обращении взыскания на такие объекты, реализовывать предметы ипотеки на публичных торгах.

ВЫВОД:

Как видим, пока длится война, значимые льготы получили только пользователи государственного имущества и ипотечные заемщики. Насколько и в полном ли объеме эти льготы будут работать, покажет время. Все остальные, кто намерен совершать сделки с недвижимостью в зоне АТО, руководствуются общими и едиными для всех нормами украинского законодательства.

pdf-версия статьи