вимкнути дудлвключити дудл

Нові правила оренди державного майна: що потрібно знати?

Не минуло і півроку, якщо бути точним, 5 місяців знадобилось Фонду державного майна України, щоб провести рекордний аукціон із оренди державного майна. Що змінилося і яка тепер процедура оренди?

Матеріал підготовлений адвокатом практики вирішення спорів Juscutum Анатолієм Рибачком у співавторстві з Дмитром Саламахою, юристом практики вирішення спорів Juscutum.

20 жовтня 2020 було проведено аукціон із передачі в оренду приміщення на Французькому бульварі в Одесі. Вартість оренди збільшилась у більш ніж 60 разів у порівнянні зі стартовою ціною. 583 тис. грн. зобов’язаний буде сплатити орендар за користування приміщенням.

Нагадаємо, з червня 2020 року в Україні почали діяти нові правила оренди державного та комунального майна. Основні засади врегульовано на рівні Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (Закон), а безпосередня процедура визначена Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, що затверджений Кабміном (Порядок).

У мережі наразі мінімальна кількість аналітики стосовно нового механізму, а наявні матеріали — переважно коментарі від ідейних натхненників або ж дорожні карти самого ФДМУ.

Зважаючи на дефіцит інформації на цю тему, ми спробуємо простими словами пояснити основні принципи «оренди по-новому».

Де шукати об’єкти під оренду

На рівні Закону встановлено поділ всіх об’єктів оренди на два Переліки — першого типу і другого. Перший тип — об’єкти, які передаються в оренду на аукціоні, другий тип — без проведення аукціону.

Обидва Переліки можна подивитись на сайті ФДМУ або на сайтах місцевих рад. Але не завжди вони викладені у зручному форматі. Більш звичний і зручний формат можна переглянути на сайті адміністратора електронних аукціонів — ДП Прозорро. Продажі.

Хто може взяти майно в оренду

Без проведення аукціону взяти майно в оренду можуть тільки особи, що визначені Законом. Серед них: органи державної влади та місцевого самоврядування, дипломатичні установи, релігійні організації.

Деякі особи можуть претендувати на оренду майна без аукціону, але не так безумовно, як перелічені в попередньому абзаці. Наприклад: музеї, громадські організації ветеранів, заклади освіти, народні депутати. Вони всі мають право на оренду без участі в електронному аукціоні, але до них Порядком встановлені додаткові умови, щоб перевірити реальність таких «пільговиків».

Цікаво, що Законом передбачено право депутата орендувати приміщення «для розміщення громадської приймальні». Вочевидь, однієї. Тоді як на рівні Порядку закріплено уточнення: по одній приймальні в одному населеному пункті. Таким чином, суто теоретично, кожен депутат може без аукціону орендувати по приміщенню у кожному населеному пункті України. А їх в Україні близько тридцяти тисяч.

Хто проводить аукціон

Система оренди майна дуже схожа на систему купівлі туру за кордон: клієнт звертається до турагента, і спілкується тільки з ним. Турагент же є посередником між клієнтом і туроператором, який безпосередньо і продає сам тур.

Так і тут, аби взяти майно в оренду необхідно звернутися до електронного майданчика — компанії, яка співпрацює з адміністратором аукціону і через нього реєструється в електронній торговій системі, на базі якої вся оренда й проходить.

Хай вас не лякають назви «електронна торгова система» та «електронний майданчик». Уся процедура не складніша, ніж реєстрація аккаунта iCloud. Саме ця реєстрація дозволяє в подальшому бути учасником електронних аукціонів.

Перелік акредитованих майданчиків, через які можна орендувати майно, вказано на сайті ДП «Прозорро.Продажі» — адміністратора електронної системи, у якій і проводяться аукціони.

Чому ДП «Прозорро.Продажі»? По-перше, саме це підприємство було визначено Кабміном. По-друге, тільки воно здатне забезпечити функціонування дворівневої системи аукціонів в Україні. Центральна база даних та її адміністратор — на першому рівні, та електронні майданчики, які підключені до цієї бази даних та використовують її функціонал — на другому. Фактично, адміністратор не знає осіб учасників та не комунікує з ними, що дозволяє зменшити корупційні ризики при проведенні аукціону.

Які є етапи проведення аукціону

У Законі вказаний перелік етапів, який досить важко сприймається людиною без юридичної освіти. Ми спростили формулювання. Наразі ці етапи можна описати так:

1. Приймається рішення про передачу об’єкту в оренду

Ініціатива може виходити як від орендодавця, балансоутримувача, уповноваженого органу управління, так і від самого орендаря, зацікавленого в оренді.

Дійсно, якщо хтось просто з вулиці хоче орендувати державне майно, то для цього передбачений спеціальний механізм.

2. Якщо ініціатива була успішною, то приймається рішення про передачу об’єкта в оренду

Інформація про такий об’єкт включається до онлайн Переліку першого або другого типу. З цього моменту всі охочі можуть підібрати собі об’єкт для оренди і в подальшому взяти участь в аукціоні.

3. На наступному етапі затверджуються умови оренди

Зокрема, вартість майна, стартова орендна плата, строк оренди (за загальним правилом — не менше 5 років, якщо інше не встановлено Порядком) та додаткові умови, визначені Порядком.

4. Подання документів на участь в аукціоні

Для участі в аукціоні необхідно подати відповідну заяву. В описі об’єкта буде кнопка «подати заяву на участь», яку і треба буде натиснути та виконати подальші інструкції. Разом із заявою потрібно надати:

  • ідентифікаційні документи (копії паспортів для фізичних осіб або витягів для юридичних),
  • інформацію про кінцевих бенефіціарних власників — для юридичних осіб,
  • квитанції про сплату гарантійного та реєстраційного внесків.

Розмір реєстраційного внеску — 0,1% мінімальної заробітної плати. Розмір гарантійного внеску — визначається згідно з Порядком. Якщо потенційний орендар поводиться доброчесно, не порушує законодавство, але не виграє аукціон, то гарантійний внесок йому повертається повністю.

5. Проводиться сам аукціон

Аукціон відбувається у визначений час, який ви одразу бачите при поданні заяви.

Самі ж торги відбуваються за трьома різними моделями. Якщо за однією моделлю об’єкт в оренду не передано, то використовується наступна. У будь-якому випадку, ви можете поставити всі наявні запитання вашому майданчику.

6. Формується протокол аукціону, розглядаються всі скарги та пропозиції, укладається сам Договір оренди

Система автоматично видає протокол, у якому визначено переможця. Договір формується на підставі примірного договору оренди, затвердженого Кабміном, та підписується протягом 20 днів із дня формування протоколу аукціону.

Ось і все. Ви стаєте щасливим орендарем державного або комунального майна.

Дійсно, процедура оренди державного та комунального майна з червня 2020 року мінімізує втручання людського фактору. Між тим, реформа оренди — надзвичайно важлива для української економіки, а тому можна тільки аплодувати команді, що взялась за неї та успішно її реалізовує.

НВ Бізнес