вимкнути дудлвключити дудл

Іпотечний мораторій: чому його продовження важливе для українців

Нещодавно глава держави підписав Закон “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті”. На шпальтах ЮГ розгорнулася ціла дискусія з приводу необхідності прийняття до законодавчих змін в законі.

О2046_2380fee96a4f3fa4fd338368975c3d67лексій Соломко«ADER HABER» радник

«Слід відзначити, що це вже друга спроба відстрочити стягнення на заставне майно при поверненні кредитів, виданих в іноземній валюті. Попереднього разу Президент ветував Закон, який був прийнятий Верховною Радою 16 липня 2020 р. (законопроект №3640), оскільки його редакція передбачала заборону виконання будь-якого рішення про стягнення коштів без дозволу боржника. Буквально заборона стосувалася навіть адмінштрафів за порушення правил дорожнього руху.

Нинішня редакція Закону вже не є такою радикальною, хоча в певній мірі намагається розширити дію мораторію на нові об’єкти. Зокрема, об’єктами мораторію, окрім самого житлового майна, стали:

- будь-які об’єкти житлового фонду;

- об’єкти незавершеного житлового будівництва;

- майнові права на нього.

Остання фраза викликає запитання: чи стосуються вказані майнові права лише об’єктів незавершеного житлового будівництва, чи й об’єктів житлового фонду також? Очікуємо плодовитої судової практики по цьому питанню.

Крім того, якщо раніше під захистом мораторію було лише житлове майно, яке використовується як місце постійного проживання, то тепер мораторій розповсюджуватиметься і на житлове майно, яке придбавалося за кредитні кошти, і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна. У інших випадках Закон залишив необхідність доведення для позичальника факту постійного проживання в житлі. До речі, наявність саме цієї норми якраз і дозволяє обходити мораторій. Сам по собі факт реєстрації особи в житлі ще не означає факту її постійного там проживання.

З огляду на це зводиться нанівець і описаний вище розширений список об’єктів мораторію. Адже спроба довести, що позичальник постійно проживає в об’єкті незавершеного будівництва чи в майнових правах, буде апріорі утопічною.

Хоча умова, що у позичальника або майнового поручителя у власності не повинно бути іншого нерухомого житлового майна, в Законі збереглася. Так само було збережено і обмеження по площі майна, на яке розповсюджується мораторій – до 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для будинку. Суб’єктів Закону України «Про запобігання корупції» прийняті зміни також не порадують – мораторій продовжує їх принципово ігнорувати.

На додачу законодавець вирішив уточнити, що під забороною уступки права вимоги по кредитних договорах розуміється не тільки продаж і передача, а й будь-яка інша форма відчуження. І якщо раніше закон захищав виключно громадян України, то нині його дія розповсюджується й на іноземців та осіб без громадянства. Враховуючи специфіку вітчизняного іпотечного ринку, за це законодавцям можуть окремо подякувати громадяни Російської Федерації».

саламахаДмитро Саламаха«Juscutum» молодший юрист практики вирішення конфліктів

«У далекому 2008 р. у світі відбулася криза, пов’язана з великим падінням цін на нерухомість. В Україні це призвело до знецінення національної валюти та збільшення курсу долара до гривні. У зв’язку з цим більшість позичальників потрапили в скрутне становище. Справа в тому, що вони не мали можливості сплачувати свої кредити, а кредитні установи почали здійснювати примусове звернення стягнення на предмет іпотеки (нерухоме житлове майно). Це призвело до того, що громадяни почали втрачати житло, а кредитні установи — отримувати нерухомість. Проблема набувала глобальних масштабів, тож виникла необхідність її вирішення.

З цього приводу було прийнято Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», яким було впроваджено заборону на відчуження житла, що є предметом іпотеки. Під дію закону підпадало житло, яке відповідало таким вимогам:

  • іпотека є видом забезпечення зобов’язання за договором споживчого кредитування;
  • валютою за кредитним договором є долар США;
  • відсутня згода власника нерухомого майна;
  • нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання;
  • є єдиним нерухомим житловим майном, що перебуває у власності власника майна;
  • площа менша 140 кв. м (для квартири) та 250 кв. м (для будинку).

Цього року дія мораторію закінчувалася, і виникла необхідність у його продовженні. У зв’язку з цим 16.09.2020 р. Верховна Рада прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» №895-ІХ, яким внесла зміни до діючого закону з урахуванням пропозицій Президента України. 06.10.2020 р. закон підписав Президент України.

Виникає запитання: «Що змінилося?». А змінилося ось що.

1. Встановлено заборону:

  • кредитним установам — відступати на користь іншої особи свої права, вимоги до позичальника;
  • на примусове стягнення іншого майна (майнових прав) за договорами іпотеки з осіб, які мають зобов’язання за кредитами, наданими в іноземній валюті.

2. Продовжено:

  • дію іпотечного мораторію до 21.04.2021 р.;
  • заборону на примусове стягнення майна (майнових прав), якщо воно використовується як місце постійного проживання або є об’єктом незавершеного житлового будівництва.

3. Долучено додаткову підставу для визнання нерухомого житла мораторним:

Нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя.

Квартира є мораторною і не може бути відчужена кредитною установою якщо вона відповідає таким вимогам:

  • іпотека є видом забезпечення зобов’язання за договором споживчого кредитування;
  • та/або нерухоме майно придбавалося за кредитні кошти, і умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя;
  • валютою за кредитним договором є долар США;
  • відсутня згода власника нерухомого майна;
  • нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання;
  • є єдиним нерухомим житловим майном, що перебуває у власності власника майна;
  • площа менша 140 кв. м (для квартири) та 250 кв. м (для будинку)».

Далі буде…

Юридична газета