вимкнути дудлвключити дудл

Альона Оленич. Інвестиції в нерухомість: сім разів відміряй

Альона ОленичЯк не попастися на вудку недобросовісного забудовника, «Мінфіну» розповіла юрист практики корпоративного права АО Juscutum Альона Оленич.

Господарський суд міста Києва 24 травня 2018 року виніс рішення, в якому зобов’язав відповідача — замовника будівництва ЖК «Перспектива» — знести об’єкт самочинного будівництва «реконструкція нежитлової будівлі під багатоквартирний житловий будинок по вул. Теодора Драйзера, 40 у Деснянському районі м. Києва» як самовільно збудований на земельній ділянці і привести земельну ділянку у попередній стан.

Це рішення стало другим після постанови Окружного адміністративного суду Києва від 24 травня 2017 року, в якому суд ухвалив знести вже побудований житловий комплекс як об’єкт самочинного будівництва.

Згадані рішення стали справжнім вибухом не тільки для інвесторів, що вклали свої заощадження в будівництво і ризикують залишитися без квартир, але й для громадськості. На хвилі нестабільної економічної ситуації інвестиції в будівництво залишаються чи не найбільш поширеним видом інвестицій серед населення, хоча й досить ризикованим.

Який же вихід з ситуації, що склалася з ЖК «Перспектива» у інвесторів?

В першу чергу необхідно звернутися до договору, який був укладений при оплаті майбутніх квадратних метрів. За умови, що в договорі прописана відповідальність для забудовника у разі порушення своїх зобов’язань, можна сміливо вимагати виплату зазначеної компенсації. Звичайно, якщо сума такої компенсації влаштовує інвестора. Ще одним варіантом може бути розірвання договору, якщо така можливість закладена в підписаному документі і існує вимога повернути сплачені гроші. Варто звернути увагу на такий нюанс: статутний капітал забудовника згаданого житлового комплексу ТОВ «ГЛОБАЛ СТРОЙ 3» становить всього лише 1 500 000 грн. Оборотні кошти, як показує практика, виводяться ще до моменту отримання перших вимог. Тобто, по суті, за рахунок статутного капіталу компанія зможе компенсувати вартість максимум 3 найменших за площею квартир.

Таким чином, встановлені в договорі штрафи та можливість розірвати договір не є панацеєю для обманутого інвестора. Навіть якщо інвестор звернеться до суду і отримає ухвалу рішення про розірвання договору та стягнення із забудовника заборгованості, виконання такого рішення стоїть під великим знаком питання. Як згадувалося вище, ймовірність того, що оборотні кошти та інші активи будуть виведені задовго до того, як позов потрапить до суду, дуже висока. Статутний капітал не покриє і сотої частини необхідних виплат, сам житловий комплекс підлягає знесенню — в результаті, для виконання рішення просто не буде коштів або інших матеріальних активів. Настає патова ситуація — рішення суду є, виконавчий лист є, а грошей у боржника немає.

Виходом із ситуації, коли забудовник отримує дозвільні документи на будівництво одного об’єкта нерухомості або земля відведена за цільовим призначенням на один об’єкт, а за фактом зводитися абсолютно інший, може стати тільки надання розголосу справі. При суспільному резонансі та злагоджених діях інвесторів місцева влада, під впливом суспільства, може піти на те, щоб внести правки в цільове призначення землі. В цьому випадку інвесторам, можливо, доведеться дофінансувати будівництво будинку. Сума дофінансування залежатиме від етапу, на якому знаходиться будівництво. Але подібні дії місцевої влади скоріше можуть бути одиничним випадком, ніж вкоріненою практикою.

Так що ж робити інвесторам, які вклали гроші в будівництво житлового будинку, а він підлягає знесенню за рішенням суду? Відповідь сподобається не всім — ймовірність повернути гроші практично дорівнює нулю. Рішення суду може скасувати тільки вищестоячий суд, а в разі, якщо в касаційному провадженні Верховний суд підтримає рішення першої інстанції, воно буде обов’язковим для виконання і вплинути на це вже ніхто не зможе.

Інвестуємо з розумом

Відповідь на головне для інвестора питання «як захистити себе?» знаходиться на початковому етапі інвестиції — виборі проекту, в який будуть вкладатися гроші. Перш ніж визначитися з об’єктом нерухомості для інвестицій, необхідно врахувати велику кількість нюансів.

Перш за все потрібно оцінити репутацію забудовника, перевірити вже здані в експлуатацію будинки, можливо, навіть поговорити з людьми, які проживають в побудованому цією компанією будинку. Таким чином можна відсіяти частину девелоперських компаній, які не здали в експлуатацію жодного будинку, або здали із затримкою, або використовували неякісні матеріали при будівництві.

Другий і найважливіший нюанс — документи. Обов’язково вимагайте у представників забудовника всі дозвільні документи і детально їх вивчайте. Ще краще, якщо на цьому етапі буде залучено спеціаліста — юриста або іншого консультанта. Мінімальний пакет документів, який повинен надати забудовник, включає виписку з Єдиного державного реєстру, документи на землю, що підтверджують право власності або іншу законну підставу для будівництва із зазначенням цільового призначення землі, дозвіл на проведення будівельних робіт, ліцензію генпідрядника, містобудівні обмеження, проект на будинок і його експертизу, технічні умови та ін.

Інвестори ЖК «Перспектива» могли уникнути цієї проблеми якби уважно вивчили пакет документів, який знаходиться у вільному доступі на сайті комплексу. У витягу з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності чорним по білому написано, що об’єктом нерухомого майна є «незавершене будівництво, школа», а цільовим призначенням земельної ділянки — «закінчення будівництва школи». Тільки це вже мало насторожити потенційних інвесторів або хоча б наштовхнути на детальніше вивчення ситуації.

Крім того, ще 18 листопада 2016 року постановою Окружного адміністративного суду м. Києва була скасована декларація про початок будівництва і винесено рішення про «вжиття заходів реагування в сфері державного нагляду (контролю) у вигляді повної зупинки виконання будівельних робіт з будівництва багатоповерхових житлових будинків на вулиці Теодора Драйзера, 40 у Деснянському районі м. Києва, а також зупинки експлуатації самовільно побудованого будинку «Відділ продажів» на вулиці Теодора Драйзера, 40 у Деснянському районі міста Києва».

Правова неграмотність більшості населення вигідна несумлінним забудовникам. Навіть доступність інформації в Мережі не захищає звичайних громадян від інвестицій в свідомо проблемні об’єкти.

Приклад ЖК «Перспектива» вкотре доводить, що пересічному громадянину, навіть при наявності всієї інформації у вільному доступі, важко розібратися в нюансах інвестування в об’єкти нерухомості. Це той випадок, коли порада та підтримка професійних юристів і консультантів заощадять не тільки час і гроші, але і врятує від ситуації, коли саме ви будете власником нерухомості в розташованому на межі зносу комплексі.

Альона Оленич, юрист практики корпоративного права АО Juscutum.

Мінфін