вимкнути дудлвключити дудл

Поетапні метри. Деньги.Ua. Руслан Редька

Опубліковано мовою оригіналу

Квартиру своей мечты застройщики готовы продавать постепенно – в рассрочку. «Деньги» выяснили, так ли уж комфортно и выгодно вкладывать деньги в новые метры месяц за месяцем.

В офисе крупной компании-застройщика – улей. За одним столиком солидная семейная пара подписывает копии паспортов и договор инвестирования, за другим – молодой человек с ноутбуком просматривает буклет с планировками и обсуждает с менеджером условия рассрочки. Кризис миновал, или застройщики дают солидные скидки?

Как выяснили «Деньги», не все так печально с покупкой недвижимости, как часто об этом пишут различные «эксперты».

«У нас в этом доме, который сдается в декабре, остались две однокомнатные и одна двухкомнатная, остальные квартиры уже зарезервированы или выкуплены. Можете забронировать квартиру на три-четыре дня, и за это время принять решение, вот мой мобильный, позвоните», – объясняет менеджер отдела продаж симпатичного жилого квартала на левом берегу Киева, и тут же уточняет – дескать, цены сейчас снижены на 30-40%, так что думать тут даже не о чем, надо брать.

«В связи с ростом курса доллара издержки девелоперов растут, что влияет на стоимость квадратного метра в новостройках. Но, даже несмотря на все негативные тенденции, связанные с кризисом, первичный рынок продажи недвижимости жив, на этом рынке есть спрос и покупательская активность», – уверяет Владимир Тимочко, управляющий инвестиционным фондом DUPD. По данным dom.ria.ua, чтобы заманить покупателей, более половины киевских застройщиков и 80% застройщиков пригорода готовы предложить рассрочку на покупку квартиры. Насколько выгодны такие предложения?

Что предлагают

Продавать в рассрочку застройщиков мотивируют и сами покупатели. «Рассрочка сегодня очень востребована. Мы видим, что сегодня в Obolon Residences 80% квартир покупается именно в рассрочку, что позволяет нам с опережением графика вести строительство, и на каком-то этапе создает стабильный финансовый поток, который можно учитывать в планировании дальнейших этапов реализации проекта», – говорит Владимир Тимочко.

Эту статистику подтверждают и другие девелоперы. «В 2014-м и 2015-м наши покупатели предпочитали подписывать договор напрямую с застройщиком. За полтора года договора кредитования с банками на покупку квартир в наших комплексах подписали до 2% заказчиков. А воспользовались рассрочкой -до 30%», – отмечает коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Юлия Горох.

Обычно рассрочка не зависит от способа инвестирования – будь то предварительный договор о покупке квартиры, договор долевого участия в строительстве или же договор о финансировании строительства с помощью целевых облигаций либо внесения средств в Фонд финансирования строительства. В любом случае речь идет о поэтапной оплате – и именно это, а также условия такой оплаты фиксирует договор с застройщиком. Если же говорить о популярных способах инвестирования, то в большинстве компаний преобладают договора предварительной покупки, то есть, по сути, инвестиционные договора, предусматривающие наличие инвестора, права на метры к которому переходят лишь после сдачи дома в эксплуатацию (или после погашения последнего платежа рассрочки, если квартира оплачивается не сразу единым платежом).

Реже застройщики продают квартиры через механизм перечисления средств ФФС, и практически нет сейчас таких кто выпускает целевые облигации. Хотя именно два этих варианта одобрены законом и хоть как-то защищают права будущего покупателя. Чтобы получить рассрочку, обычно нужно сразу внести минимум 30-50% стоимости жилья, остальная сумма разбивается равными платежами на весь срок. Максимальный срок рассрочки -10 лет – предлагает К. А. Н. Девелопмент. Такую рассрочку застройщик готов предложить лишь покупателям жилья в комлексе «Комфорт Таун». Растянуть платежи за квартиру на пять лет можно в ЖК, которые возводит KADORR Group. Однако здесь срок напрямую зависит от размера первоначального взноса. К примеру, если внести 50%, можно получить рассрочку на два года, на пять лет дают лишь при оплате более 64%.

Впрочем, терпение застройщиков не бесплатное. У К.А.Н. Девелопмент придется отдавать 10% годовых, у KADORR Group – 9% годовых. Высокий процент? Отнюдь. По сравнению со стандартными ипотечными кредитами, такая переплата – просто подарок.

Но есть один нюанс: цена квартиры. В том же ЖК «Комфорт Таун» при разовой оплате по договору двухкомнатная обойдется в 56 тыс. долл. (эквивалент в гривне), а при условии покупки в рассрочку – 70 тыс. долл. В ЖК «Парковые озера» при стопроцентной оплате двухкомнатную квартиру в строящемся доме можно приобрести за 52 тыс. долл., тогда как в рассрочку – за 56 тыс. долл. Многих застройщиков кризис заставил пересмотреть свои предложения и увеличить срок рассрочки до 2-3 лет. Такие предложения корреспондент «Денег» нашла у киевских компаний UDP, «Атлант», DUPD и львовской компании «Ваш дім». Хотя чаще застройщики предлагают рассрочку всего на 3-12 месяцев. То есть до момента сдачи дома в эксплуатацию.

«Практически у всех компаний есть рассрочки до ввода в эксплуатацию. Рассрочки на более длительный срок -редкость, поскольку, во-первых, подразумевают наличие у компании собственных ресурсов на строительство, а во-вторых, такие рассрочки сложнее в реализации», – отмечает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам ЖК Riverstone.

Теряем бонус

Чем больше срок рассрочки, тем менее выгодные условия. Помимо возможной процентной ставки, покупатель переплачивает за квадратный метр. Обычно компании либо вовсе не фиксируют стоимость квадратных метров, либо фиксируют цену в договоре в долларах.

«Всегда нужно уделять особое внимание условиям погашения остаточных платежей по договору рассрочки. Дело в том, что при оформлении такого соглашения практически всегда фиксируется лишь стоимость оплаченных квадратных метров. Стоимость неоплаченных квадратных метров может существенно измениться ближе к окончанию срока погашения задолженности», – предупреждает Руслан Редька, партнер практики корпоративного права АО «Юскутум». Нередко в результате подобных условий договора стоимость квартиры увеличивается на 20% и выше.

Часто компании честно прописывают возможность удорожания метров в договоре. «На момент заключения договора о приобретении жилья в рассрочку стоимость квадратного метра была 7 500 грн./кв. м, за пару месяцев до последней выплаты нас предупредили, что цена поднимется до 8200 грн. Мы успели собрать необходимую сумму и выплатить все до подорожания. Кроме того, мы были готовы к такому повороту событий. В договоре изначально оговаривалось, что цена может вырасти до 20%», – рассказал «Деньгам» инвестор столичной новостройки Олег Гайдак.

Действительно, обычно застройщики предупреждают о подорожании за 10-30 дней. Однако бывают случаи, когда компания сообщает о росте цены лишь накануне выплаты. К примеру, в ХК «Киевгорстрой» корреспонденту «Денег» посоветовали перед внесением каждого платежа уточнять самостоятельно, не изменилась ли цена. Но даже если компания и фиксирует стоимость квадратных метров, то обычно в договоре цена указана в привязке к доллару. Зафиксировать цены в гривне готовы лишь харьковская компания Мегаинвестстрой и киевская UDP. В ПСГ «Ковальская» цену фиксируют в гривне лишь при первоначальном взносе 70%.

Но и это еще не все. Покупая квартиру в рассрочку, переплат по сравнению с одномоментной оплатой не избежать. Даже несмотря на отсутствие скрытых платежей. Как так? Дело в том, что абсолютное большинство застройщиков предлагают скидки при оплате всей суммы сразу. К примеру, в том же Киевгорстрое при оплате 100% готовы предложить скидку в 30%, если же внести лишь 50% суммы и оформить рассрочку, скидка составит всего 15%. Другие застройщики при покупке в рассрочку и вовсе лишают покупателя возможности сэкономить на цене метров.

Выплачивать рассрочку можно через банк или напрямую застройщику -через бухгалтерию. Платежи можно вносить в кассе банка либо с помощью интернет-банкинга. Некоторые девелоперы заключают соглашение с банками, что позволяет платить символическую комиссию либо вообще избежать дополнительных затрат на перечисление средств.

Не свое жилье

Подписывая договор о покупке квартиры в рассрочку, стоит поинтересоваться, какие санкции грозят в случае просрочки платежей или отказа от дальнейшей рассрочки. Здесь-то и кроется главный риск: до внесения последней суммы рассрочки покупатель – не хозяин квартиры. В течение всего срока договора рассрочки у застройщика остается исключительное право на квартиру, которая оплачивается поэтапно.

По материалам журнала Деньги.UA

PDF-версія статті